İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DURUMU VE COVID-19

Ülkemizde ve dünyada görülen Covıd-19 virüs salgınının yayılmasının önlenmesi ve vatandaşların mağdur olmaması amacıyla çeşitli önlemler alınmaktadır. Bu önlemlerden biri de 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. maddesinde yer alan düzenlemedir. Bu düzenlemeye göre; 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

Borçlar Kanunu Işığında İşyeri Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Tahliyeye İlişkin Düzenlemeler

Borçlar Kanunu’nda(TBK) kira bedeli ödemesinin gecikmesi durumunda kiraya verenin nasıl bir yol izlemesi gerektiği 315. maddede açıklanmıştır. Şöyle ki, kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemezse; kiraya veren kiracıya bir süre verip, bu sürede de kira ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiraya verenin yazılı olarak bildirmesi gereken bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında 30, diğer durumlarda 10 günden az olamaz.

TBK’nın 352. maddesinde yer alan düzenleme uyarınca, bir kira dönemi içinde en az iki kez temerrüde düşen ve bu durum kiraya veren tarafından kendisine yazılı olarak iki kez ihtar edilen kiracı aleyhine tahliye davası açılabilir.

TBK’nın 315. maddesi, 352. madde ile desteklenmediğinde kiraya vereni korumada yetersiz kalmaktadır. Şöyle ki; TBK 315 uyarınca temerrüde düşen/kira bedelini ödemekte geciken kiracıya en az 30 günlük süre içinde ödeme yapması ihtarını içeren yazılı bildirim yapıldığında, kiracı ihtarnamede belirtilen süre içinde kira bedelini öderse kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkmaktadır. 352. madde hükmü olmasa, kira bedelini geç ödemeyi alışkanlık haline getirmiş bir kiracı, ihtarnamede verilen süre bitmeden kira bedelini ödüyorsa kiraya veren fesih hakkını kullanamayacak fakat kira bedeline hep geç kavuşacaktır.

352. madde ile kiraya verenin mağduriyeti giderilmiştir. Bu düzenlemeyle iki kez ihtar edilen kiracıya artık tahliye davası açmak mümkündür.

Bütün bunlara ek olarak TBK’nın 331. maddesi ile olağanüstü fesih hali düzenlenmiştir. Bu hükme göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi üç aylık yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

7226 Sayılı Kanun ile Yürürlüğe Giren Geçici 2. Madde Sonrasında İşyeri Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Tahliyesi

7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. maddesinde yer alan düzenlemeye göre “1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.“. Hükmün kapatılan ya da kapatılmayan işyeri ayrımı yapılmaksızın tüm işyerlerini kapsadığı açıktır. Ancak “Anılan aylarda kira ödenmemelidir.” şeklinde anlaşılması da kanaatimizce yanlış ve hakkaniyete aykırı olacaktır.

01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek 4 aylık kira borçları sona ermemektedir. Kanun koyucu kiracı ve kiralayan arasında bir denge kurmaya çalışmıştır. Kiralayanın ödenmeyen kiraları temerrüt faiziyle birlikte isteme hakkı devam etmektedir. Geçici 2. maddenin kiralayan ve kiracıya maksimum faydayı sağlayabilmesi için doğru yorumlanması şarttır. Bu madde ile zorluğa düşüp kira ödeyemeyen kiracının bu sebeple tahliye edilebilmesinin önüne geçilmiştir. Ancak kiralayanın da kira bedelinden olması durumunda zorluğa düşeceği unutulmamalıdır. Taraflar arasında sürece ilişkin anlaşmaya varılması en doğru çözüm olacaktır.

Kaldı ki; Türk Hukukunda büyük öneme sahip ahde vefa, hukuki güvenlik ve dürüstlük kuralı ilkeleri gereğince tarafların imzaladığı kira sözleşmesinde çıkan uyuşmazlığa ilişkin olarak öngörülen bir hüküm bulunuyorsa önce sözleşme uygulanmalıdır.

İfa İmkansızlığı Değerlendirmesi

Kira uyuşmazlıkları yargı eliyle çözülmek istenirse Borçlar Kanunu’nun 136 ve 138. maddelerinden hangisine dayanarak çözülmesi gerektiği konusunda açıklık yoktur. Borçlar Kanunu’nun 136. sürekli ifa imkansızlığını düzenlemektedir. Bu hükme göre borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa, borç sona erer. İfa imkansızlığı mücbir sebepten kaynaklanmalıdır. Bu güne kadar Borçlar Kanunu 136. maddesi gerekçe gösterilerek kira borcunun sona erdiren bir karar mevcut değildir. Fakat Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/11-90 E. 2018/1259 K. Sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararında ve doktrinde salgın hastalık, mücbir sebep hallerinden biri olarak kabul edilmiştir. COVID-19’un daha önce karşılaşmadığımız türden hukuki ihtilaflar doğurması sebebiyle, Borçlar Kanunu’nun 136. maddesinin kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda uygulama alanı bulabileceği kanaatindeyiz.

Ülkemizi etkisi altına alan covıd-19 virüsünün etkilerinin ne süreyle devam edeceği bilinmemekle birlikte kira sözleşmeleri bakımından geçici ifa imkansızlığı yarattığı düşünülmektedir. Geçici ifa imkansızlığına ilişkin kanunlarda bir hüküm bulunmamasına rağmen, Yargıtay içtihatları incelendiğinde, geçici ifa imkansızlığı halinde borcun ertelendiğini ve temerrüt faiziyle birlikte istenebildiğini görüyoruz.

Aşırı İfa Güçlüğü Değerlendirmesi

Borçlar Kanunu 138. madde ise aşırı ifa güçlüğünü düzenlemektedir. Hükmün uygulanabilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı, bu durum borçludan kaynaklanmamalı ve borçludan ifanın istenmesi dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmelidir.

Borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya alacaklı tarafa ihtarname ile ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tuttuğunu bildirerek ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Bu hükümle aşırı ifa güçlüğü durumlarında kiranın uyarlanması davası açılması imkanı tanınmıştır. Uyarlama davası açılması yolu tercih edilirse, dava sonuçlanana kadar kira bedelleri ödenmelidir. Uyarlama kararı gelirse ödenen bedeller mahkemece tespit edilen bedel ile takas veya mahsup edilir. Bir yıllık kira sözleşmeleri için ya da bitimine bir yıldan az kalan kira sözleşmeleri için uyarlama davası açılamaz.

Kira uyuşmazlıkları yargı eliyle çözülmek istenirse, Borçlar Kanunu’nun 138. ve 136. maddelerinden hangisinin uygulanması gerektiği konusunda açıklık bulunmamakla birlikte son sözü mahkemeler söyleyecektir. Kiracı ve kiralayanların içinde bulundukları durumu iyi değerlendirmeleri, muhataplarına yapması gereken bildirimleri ivedi olarak yapmaları ve haklarını en doğru şekilde korumaları önem arz etmektedir.